アンケート結果

集合住宅の老朽化に関するアンケート結果

実施期間：2008年9月24日～9月30日
回答者数：1,150名

あなたは、集合住宅の老朽化で気になるのは、どんなところですか？

ビジネスリサーチ：集合住宅：老朽化

※戸建て住宅居住者を除いて集計した結果。

（複数回答）
全体
キッチン、バス、トイレなどの水廻り：67.6%
外壁などの見た目の汚損・陳腐化：63.3%
耐震性：61.8%
階段、廊下など共用スペースの劣化：41.3%
防犯などのセキュリティ：38.5%
エレベーターなど共同設備の老朽化：38.2%
電気、ガスなどの機器：31.4%
インターネットなどの通信環境：16.5%
テレビ・ラジオなどの受信設備：12.9%
その他：5.3%

その他の内容：
湿気によるカビの発生、床のきしみなど

集合住宅居住者の約7割が、「キッチン、バス、トイレなどの水廻り」が気になると回答。

共同住宅の老朽化問題

1960年代以降、活発に供給されてきたマンションなどの集合住宅（共同住宅）は、平成15年現在で、全国で約2,000万戸(*1)と推計される。

その中には、築30年以上が経過して、機能的・経済的な陳腐化が進行すると共に、そこに居住する住民の高齢化・独居化も問題になっており、今後は、さらに、高層スラム化の危機に直面するマンションが続出すると考えられる。

*1:「平成15年土地・統計調査」より

老朽化マンションの建替えを
円滑に進めるには

2007年末（平成19年末）時点での分譲マンションストック数は約528万戸、その内で約63万戸が築30年以上を経過していると言われており、老朽化した分譲マンションの建替えは避けて通れない社会的課題である。

このような状況のなか、国では、マンション建替えを円滑に進めるために、区分所有法の大改正及びマンション建替え円滑化法(*2)の制定等、法体系が整備された。

しかしながら、分譲マンションは区分所有建物であり、多数の区分所有者で構成されており、また、区分所有者の住居に対する価値観や経済状況も様々であるため、区分所有者の建替えに対する合意形成を図ることは至難の業である。

マンション建替えを実現化するためには、区分所有法の定めによれば、区分所有者の4/5以上の決議が要件となるが、現実的には圧倒的多数の区分所有者の賛同がなければ、建替えは困難である。

そこで、区分所有者の合意形成を図りながら、マンション建替えを円滑に進めていくためには、以下のような点に留意すべきである。

・建替えは区分所有者一人ひとりの生活再建であるという認識に立ち、区分所有者同士がお互い対等な立場で建替えに取り組むこと。
・建替え検討を進めるにあたり、公正で透明な活動に心掛けると共に、全区分所有者に対して建替えに係る情報を共有化すること。
・一人でも多くの区分所有者が戻って住みたいと思えるような計画づくりを行うこと。
・建替えするのか、大規模修繕、改修するのかを費用対効果の視点でフラットに比較検討すること。
・信用、資力、実績のあるパートナー（デベロッパー等）の協力を得ること。

それゆえ、区分所有者の意向（主観性）を踏まえつつ、公正な立ち場（客観性）で円滑に事業を推進する専門家の役割は重要といえる。

*2：マンション建替え円滑化法
国土交通省住宅局市街地建築課のホームページ

文責：
株式会社ユーデーコンサルタンツ
代表取締役西田修
（一級建築士、再開発プランナー）
http://www.ud-c.co.jp/